Переход собственности на землю под зданием

30 марта 2018
Если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя.
Указанный вывод содержится в Определении N 307-ЭС17-5707, опубликованном в обзоре судебной практики Верховного суда РФ № 1 от 30 марта 2018 г.  Указывается также, что право собственности на долю возникает у покупателя помещений с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании.
Согласно материалам дела, общество является собственником земельного участка. Компания в 2002 году приобрела по договорам купли-продажи у общества нежилые помещения в здании, расположенном на данном земельном участке. В договоре не было определено право на землю, и стороны согласовали, что условия землепользования определяются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
 
Позже общество обратилось в арбитражный суд с иском к компании о взыскании неосновательного обогащения в виде сбережения арендной платы за пользование земельным участком под принадлежащими компании помещениями в здании. Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены. Затем дело рассматривалось в нескольких судебный инстанциях, которые выносили противоположные решения.
 
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила решение суда первой инстанции по следующим основаниям.
До 26 июня 2007 г, когда были внесены изменения в законодательство, регулирующее земельные отношения, допускалась возможность указания в договоре на то, что покупателю будет принадлежать иное право на соответствующую часть земельного участка - не право собственности. Однако данная возможность должна была быть прямо выражена в договоре. На момент продажи земельный участок и проданные истцом помещения принадлежали одному лицу и в данном случае в обороте участвовали совместно. Следовательно, применению подлежит общее правило о том, что к покупателю земельный участок переходит на том же праве, что и у продавца. При этом в силу п. 2 ст. 552 ГК РФ и учитывая, что иное не предусмотрено законом и договорами продажи недвижимости, установленная в них цена помещений в здании включала цену передаваемого с этим недвижимым имуществом права собственности на соответствующую долю в праве собственности на земельный участок.
 
В случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно. Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования, и в таких случаях в силу п. 4 ст. 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 4 ст. 244 ГК РФ). В связи с приобретением компанией доли в праве на земельный участок она обязана уплачивать земельный налог. В случае, если после возникновения долевой собственности зземельный налог был полностью уплачен обществом, оно вправе требовать возмещения расходов на уплату земельного налога по правилам о неосновательном обогащении. Поскольку в рамках данного дела такой иск заявлен не был, иск о взыскании неосновательно сбереженных средств в размере арендной платы удовлетворению не подлежал.