ВС РФ подтвердил, что арендная плата за участки с ограничениями в обороте не должна превышать суммы земельного налога, установленного для участков без ограничений
27 июня 2019
Такой вывод содержится в Определении № 305-ЭС19-4399 от 24 июня 2019 г., которое вынесла Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ. Истец обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к администрации Люберец. Предмет иска – внесение изменений в договора аренды.
Как следует из материалов дела, Администрация города (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 31.08.2005. Далее арендатор передал другому обществу (эксплуатирующая организация), за плату, права и обязанности арендатора земельного участка по указанному договору аренды. Эксплуатирующая организация построила на участке складской комплекс и обратилась в Администрацию с заявлением о предоставлении ему в собственность за плату спорного земельного участка.
Администрация, сославшись на то, что спорный земельный участок входит в зону реконструкции скоростной автомобильной дороги федерального значения, отказала заявителю в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка. Арбитражный суд Московской области признал правомерным отказ.
Эксплуатирующая организация обратилась в Администрацию с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка и установлении арендной платы в размере земельного налога. Указанное правило содержится в постановлении Правительства РФ № 582 от 16.07.2009 г. Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска. Суды посчитали, что спорный участок относится к землям, право государственной собственности на которые не разграничено. Поэтому при расчете арендной платы не подлежит применению постановление № 582.
Судебная коллегия считает, что суды трех инстанций, отказывая в удовлетворении иска, неправильно применили нормы земельного законодательства.
Так, согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Такие принципы утверждены постановлением № 582. Постановлением № 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата определяется, исходя из наличия ограничений в обороте по земельному участку. При наличии таких ограничений размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога.
Поскольку указанные Основные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующим с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.
Спорный договор аренды от 31.08.2005 заключен сторонами после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, следовательно, арендная плата по этому договору является регулируемой и подлежит определению по указанным правилам.
Судебная коллегия направила дела на новое рассмотрение, поддержав эксплуатирующую организацию. При этом было указано, что суду надлежит установить, сформирован ли спорный участок исключительно для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего эксплуатирующей организации; правильно применив нормы материального и процессуального права, разрешить спор о внесении изменений в договор аренды земельного участка.
Администрация, сославшись на то, что спорный земельный участок входит в зону реконструкции скоростной автомобильной дороги федерального значения, отказала заявителю в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка. Арбитражный суд Московской области признал правомерным отказ.
Эксплуатирующая организация обратилась в Администрацию с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка и установлении арендной платы в размере земельного налога. Указанное правило содержится в постановлении Правительства РФ № 582 от 16.07.2009 г. Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска. Суды посчитали, что спорный участок относится к землям, право государственной собственности на которые не разграничено. Поэтому при расчете арендной платы не подлежит применению постановление № 582.
Судебная коллегия считает, что суды трех инстанций, отказывая в удовлетворении иска, неправильно применили нормы земельного законодательства.
Так, согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Такие принципы утверждены постановлением № 582. Постановлением № 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата определяется, исходя из наличия ограничений в обороте по земельному участку. При наличии таких ограничений размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога.
Поскольку указанные Основные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующим с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.
Спорный договор аренды от 31.08.2005 заключен сторонами после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, следовательно, арендная плата по этому договору является регулируемой и подлежит определению по указанным правилам.
Судебная коллегия направила дела на новое рассмотрение, поддержав эксплуатирующую организацию. При этом было указано, что суду надлежит установить, сформирован ли спорный участок исключительно для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего эксплуатирующей организации; правильно применив нормы материального и процессуального права, разрешить спор о внесении изменений в договор аренды земельного участка.