Если собственник не делает ремонт, но обязан его делать согласно договору, то арендатор имеет право не оплачивать аренду.
23 мая 2019
Указанное решение содержится в Определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21.05.2019 № 305-ЭС18-11964. Так, в определении указывается, что общество – истец обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу – ответчику о взыскании задолженности по договору аренды и обеспечительных платежей в общей сумме более 1 млн долларов. Арендатор направил встречный иск о расторжении договора аренды. Арбитражный суд удовлетворил иск арендодателя и отказал в удовлетворении встречного иска, апелляция признала встречный иск и отказала в выплате долга и возврате обеспечительного платежа. Верховный суд поддержал апелляцию.
В соответствии с пунктом 8.1 договоров целью аренды является использование зданий под дата-центр. В то же время пунктом 8.3 договоров предусмотрена возможность изменения назначения зданий по согласованию с арендодателем.
Арендатор направил арендодателю претензию с предложением расторгнуть договоры аренды, указывая на то, что отсутствие капитального ремонта, проведение которого по правилам пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и с учетом условий договоров аренды является обязанностью арендодателя, не исполнена, делает невозможным использование зданий по их назначению в соответствии с договорами аренды. Указанные обстоятельства и отсутствие ответа на претензию послужили основанием для арендатора встречного иска о расторжении договоров аренды.
Арендатор направил арендодателю претензию с предложением расторгнуть договоры аренды, указывая на то, что отсутствие капитального ремонта, проведение которого по правилам пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и с учетом условий договоров аренды является обязанностью арендодателя, не исполнена, делает невозможным использование зданий по их назначению в соответствии с договорами аренды. Указанные обстоятельства и отсутствие ответа на претензию послужили основанием для арендатора встречного иска о расторжении договоров аренды.
Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Как следует из приложений N 8 к договорам аренды, на момент передачи зданий арендатору наружные стены строений 6 и 8 не удовлетворяли требованиям норм по теплозащите, кровля требовала ремонта, лифтовое оборудование не исправно и требовало замены, водопровод для хозбытовых нужд имел износ более 60% и требовал полной замены, канализация имела дефектные участки и требовала полной замены, ливнесток требовал полной замены, отопление требовало полной замены стояков и разводящих труб, отсутствовали принудительная приточно-вытяжная вентиляция и кондиционирование, автоматическая пожарная сигнализация и автоматическое пожаротушение, электроосвещение, кабельные коллекторы для слаботочных и высоковольтных кабелей.
Согласно договору аренды именно на арендодателя была возложена обязанность осуществлять обеспечение бесперебойной работы, техническое обслуживание и текущий ремонт оборудования и инженерных систем зданий, находящихся в зоне эксплуатационной ответственности арендодателя (приложение N 4), а также ремонт системы водоснабжения, теплоснабжения, канализации, электроснабжения.
Согласно договору аренды именно на арендодателя была возложена обязанность осуществлять обеспечение бесперебойной работы, техническое обслуживание и текущий ремонт оборудования и инженерных систем зданий, находящихся в зоне эксплуатационной ответственности арендодателя (приложение N 4), а также ремонт системы водоснабжения, теплоснабжения, канализации, электроснабжения.
Поскольку арендодатель не исполнил предусмотренную заключенными сторонами договорами аренды зданий обязанность по осуществлению капитального ремонта зданий, несмотря на неоднократные уведомления арендатора о необходимости проведения капитального ремонта, что повлекло невозможность дальнейшего использования арендатором спорных объектов в целях, предусмотренных договорами, требование о досрочном расторжении договоров аренды без выплаты долга по арендной плате и обеспечительного платежа является обоснованным.