При регистрации прав на долю участка с сельхозназначением, находящуюся в общей долевой собственности, Росреестр не должен требовать нотариального заверения договора купли-продажи.
26 марта 2019
Указанный вывод Экономической коллегии Верховного суда РФ содержится в Определении № 304-КГ18-22555, опубликованном 19 марта 2019 г. В определении рассматриваются материалы дела № А70-13041/2017, где общество — истец выступает против ответчика — регионального отделения Росреестра. Ранее решениями арбитражного и апелляционного судов обществу было отказано в регистрации права на земельный участок, купленный у гражданина.
Как следует из материалов дела, гражданину в 1997 году была предоставлена земельная доля из земель райспецземфонда сельхозугодия. Впоследствии данный участок стал частью угодий в общей долевой собственности. Далее гражданин и общество (истец) заключили договор купли-продажи доли в праве и обратились за государственной регистрацией перехода права и права общей долевой собственности на общество. В качестве основания для перехода прав был предоставлен договор купли-продажи доли земельного участка от 21.07.2017. В августе 2017 государственная регистрация прав в отношении спорного земельного участка была приостановлена Управлением Росреестра. Основание — договор купли-продажи в нарушение части 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ не был нотариально удостоверен. Полагая, что уведомление Управления Росреестра не соответствует законодательству и нарушает права общества, последнее обратилось в арбитражный и далее в апелляционный суд с соответствующим заявлением.
Суды подтвердили отказ в регистрации по указанному основанию, исходя из того, что гражданин продал обществу не земельную долю, а именно долю в праве общей долевой собственности.
Верховный суд отметил, что правовая позиция об отсутствии необходимости нотариального удостоверения сделки, предметом которой является доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, изложена в определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.09.2018 № 14-КГ18-14.
Судебная коллегия указала, что законодательством не предусмотрены какие-либо специальные правила оборота земельных долей, отличные от правил оборота долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
Указанным законом также не устанавливаются специальные правила совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, образованный путем выдела доли (долей) в праве общей собственности из земельных участков, переданных в долевую собственность при приватизации.
Законодатель уравнивает правовое положение земельных долей и долей в праве общей собственности на земельные участки, образованные путем выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
Исходя из приведенных положений законодательства, судебная коллегия пришла к выводу, что земельная доля — это доля в праве общей собственности на любые земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенные для сельскохозяйственного использования, кроме садовых, огородных, дачных земельных участков, участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства, а также земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, независимо от произведенного в силу приватизации выдела земельного массива из первоначальных земель сельскохозяйственного предприятия.
Разрешая спор, суды не учли, что ни Гражданский кодекс, ни иные нормативные правовые акты не содержат требования о нотариальном удостоверении сделок с долями в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм, если предметом сделки является доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный в порядке приватизации сельскохозяйственных угодий, то такие сделки не требуют нотариального удостоверения.
Признавая правомерным приостановление Управлением Росреестра государственной регистрации перехода права, суды не приняли во внимание, что в рассматриваемом случае общество приобрело долю в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, выделенного в счет земельной доли, право на которую возникло у ее продавца при приватизации сельскохозяйственных угодий, в связи с чем сделка купли-продажи не подлежала обязательному нотариальному удостоверению.
Сославшись на отсутствие на момент разрешения спора соответствующего толкования норм права, касающихся государственной регистрации права общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, и практики их применения, суд округа не учел, что приведенные выше законоположения существовали на момент рассмотрения спора и отсутствие их толкования не может являться основанием для их неприменения.
Верховный суд отметил, что выводы судов нельзя признать законными и обоснованными, в связи с чем ранее принятые судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд.