Оспаривание отказа в осуществлении кадастрового учёта
1. Действующее законодательство не предусматривает осуществления кадастрового учета объекта, не являющегося объектом недвижимости.
Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения об отказе в постановке на кадастровый учет навеса для ожидания транспорта, указывая на то, что ему был предоставлен земельный участок именно для возведения спорного объекта, имеющего прочную связь с землей, а демонтаж его без ущерба назначению невозможен.
Судами с учетом представленных в дело доказательств было установлено, что спорный объект является типовым, изготовлен в заводских условиях, состоит из готовых модулей; части комплекса и соединительные элементы поставляются в разобранном состоянии; собранная конструкция крепится на бетонную площадку анкерными болтами, обеспечивающими временную прочную связь с такой площадкой; установка комплекса производится без устройства заглубленного фундамента, который свидетельствовал бы о наличии прочной связи с землей. Суды признали недоказанным, что демонтаж либо перемещение объекта (его отдельных частей) нанесут существенный ущерб конструкции, исключающий возможность использования комплекса по назначению. Кроме того, суды также установили, что земельный участок предоставлен заявителю в целях размещения остановочно-торгового комплекса (временного объекта) на условиях краткосрочной аренды.
Исходя из указанного, суды признали оспариваемое решение органа кадастрового учета об отказе в постановке на кадастровый учет спорного объекта соответствующим пункту 1 части 2 статьи 27 Закона о кадастре.
2. Асфальтобетонное покрытие, не отвечающее признакам самостоятельного сооружения, не подлежит кадастровому учету в соответствии с Законом о кадастре.
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения об отказе в осуществлении кадастрового учета асфальтобетонного покрытия. Истец указывал, что объект является капитальным строением в виде элемента благоустройства территории и примыкает к объекту недвижимости, в связи с чем отказ кадастровой палаты в осуществлении государственного кадастрового учета является незаконным.
Арбитражный суд округа в удовлетворении заявления отказал, исходя из того, что представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют о том, что асфальтобетонное покрытие не обладает признаками самостоятельного объекта недвижимого имущества (сооружения), является улучшением земельного участка, на котором оно размещено.
3. Объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).
Предприниматель
обратился в орган кадастрового учета с заявлением о постановке на кадастровый
учет объекта незавершенного строительства - трех железобетонных свай, вбитых в
землю.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды указали на то, что спорный объект - три железобетонные сваи, вбитые в землю, на момент обращения общества с заявлением о постановке объекта на кадастровый учет не является созданным объектом незавершенного строительства в смысле статьи 130 ГК РФ и Закона о кадастре.
Однако в случае выполнения строительных работ, в результате которых будет возведен самостоятельный объект недвижимого имущества, предприниматель не лишен возможности обратиться за постановкой на кадастровый учет созданного объекта (объекта незавершенного строительства).
4. Для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является законным основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета.
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения кадастровой палаты об отказе в постановке на кадастровый учет помещения (части коридора на третьем этаже).
Арбитражный суд округа отменил указанные судебные акты и отказал в удовлетворении заявления по следующим основаниям.
В силу части 7 статьи 27 Закона о кадастре орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на кадастровый учет помещения в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.
Обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями.
В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.
Согласно техническому плану спорное помещение ограничено строительными конструкциями (стенами), однако используется для доступа в другое помещение, о кадастровом учете которого заявлено отдельно.
Поскольку спорное помещение неразрывно функционально связано с другим помещением, оно не является изолированным.
5. Кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав.
Муниципальному образованию принадлежит на праве собственности нежилое помещение, часть которого (комната) была передана в аренду обществу. На основании заявления общества орган кадастрового учета поставил на кадастровый учет часть помещения. Считая данные действия незаконными, администрация муниципального образования обратилась в арбитражный суд.
Арбитражный суд округа отказал в удовлетворении заявления муниципального образования, поскольку пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для принятия органом кадастрового учета решения об отказе в постановке на учет спорной части нежилого помещения.
Переданная в пользование арендатору часть нежилого помещения является обособленной и изолированной комнатой в составе нежилого помещения, существующего в качестве самостоятельного объекта недвижимости, однако представляет собой лишь часть объекта недвижимого имущества.
Арендатор вправе обратиться с заявлением об учете арендованной части нежилого помещения, преследуя цель отразить в государственном кадастре недвижимости сведения о переданной ему в пользование части недвижимой вещи. При этом внесение в кадастр соответствующих сведений в указанных целях не является отражением факта образования нового самостоятельного объекта недвижимости.
Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности.
При этом следует иметь в виду, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).
6. Непредставление органом или организацией в порядке межведомственного взаимодействия документов и информации, запрошенных органом кадастрового учета, само по себе не может повлечь отказ в осуществлении государственного кадастрового учета.
Т. оспорил в суде решение органа кадастрового учета о приостановлении государственного кадастрового учета и последующем отказе в его осуществлении.
Судом установлено, что органом кадастрового учета отказано Т. в отмене решения о приостановлении государственного учета объекта недвижимости со ссылкой на то, что органом запрошена выписка из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, которая не представлена управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования.
В связи с тем, что истек срок приостановления осуществления кадастрового учета и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении, органом кадастрового учета вынесено решение об отказе в осуществлении кадастрового учета земельного участка Т.
Разрешая спор и удовлетворяя требования Т., суд исходил из того, что непредставление (несвоевременное представление) органом или организацией по межведомственному запросу документов и информации не может повлечь отказ в предоставлении заявителю государственной или муниципальной услуги, кроме случаев, когда соответствующим органом предоставлен ответ об отсутствии у него запрашиваемых сведений.
7. Если сведения о земельном участке, внесенные в государственный кадастр недвижимости, не носят временного характера, то такой земельный участок может быть снят с кадастрового учета только вследствие его преобразования или в случае, прямо предусмотренном законом.
Администрация согласовала предпринимателю место размещения объекта и разрешила проектирование торгового центра. В государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке, заключен договор аренды данного земельного участка сроком на 2 года для строительства торгового центра. После окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию администрация обратилась в орган кадастрового учета в связи со снятием земельного участка с кадастрового учета, ссылаясь на то, что цель, для которой формировался и осуществлялся кадастровый учет спорного участка, была достигнута, равно как и достигнута цель договора аренды, поэтому администрация просит снять сформированный участок с кадастрового учета.
Орган кадастрового учета на основании поданного заявления принял решение о снятии земельного участка с кадастрового учета.
Предприниматель, посчитав, что такое решение органа кадастрового учета нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд.
Суд апелляционной инстанции, поддержанный судом кассационной инстанции, заявленное требование удовлетворил, основываясь на положениях статей 24, 25, 26 Закона о кадастре, предусматривающих возможность снять земельный участок с кадастрового учета, сведения о котором не носят временного характера, только в случае, если такой участок является преобразуемым, то есть происходит образование участков путем раздела, объединения, перераспределения или выдела.
Установив, что в отношении спорного земельного участка зарегистрировано право аренды и действия по преобразованию участка не совершались, суды обоснованно признали решение органа кадастрового учета о снятии земельного участка с кадастрового учета не соответствующим положениям части 2 статьи 25, части 6 статьи 27 Закона о кадастре.
8. Заключение не подлежащего государственной регистрации договора аренды земельного участка не может являться основанием как для изменения статуса сведений государственного кадастра недвижимости о таком земельном участке с временного на учтенный, так и для продления срока действия временного характера внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений.
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения кадастровой палаты об аннулировании из государственного кадастра недвижимости сведений о земельном участке и об обязании восстановить исключенные сведения.
При этом общество указывало на то, что оно является арендатором спорного земельного участка на основании договора аренды, заключенного на срок 11 месяцев и возобновленного на момент исключения сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости на неопределенный срок.
Орган кадастрового учета, возражая против заявленных требований, указал на императивное правило об аннулировании сведений о земельном участке, которые носят временный характер, если в течение срока, установленного Законом о кадастре, не зарегистрировано право или аренда.
Комитет пояснил, что земельный участок был образован из земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, предоставлен обществу в аренду на срок менее года, в связи с чем не подлежал государственной регистрации. На момент рассмотрения спора Комитет воспользовался своим правом на односторонний отказа от договора, уведомив об этом общество.
Суды отказали в удовлетворении заявленных обществом требований.
Поскольку в материалы дела не представлены доказательства о государственной регистрации права или аренды в отношении спорного земельного участка, суды пришли к выводу о том, что в связи с истечением двухлетнего срока с момента внесения данных о спорном земельном участке у органа кадастрового учета имелись основания для принятия решения об аннулировании и исключении сведений из государственного кадастра недвижимости, которые носили временный характер.
Заключение в отношении земельного участка договора аренды, не подлежащего государственной регистрации, не может являться основанием как для изменения статуса сведений государственного кадастра недвижимости о нем с временного на учтенный, так и для продления срока действия временного характера внесенных в кадастр сведений.
9. В случае признания судом незаконными действий органа кадастрового учета по постановке земельного участка на кадастровый учет требование о снятии спорного земельного участка с кадастрового учета подлежит удовлетворению, если не имеется препятствий к такому снятию (например, наличие межевого спора, спора об исправлении кадастровой ошибки и др.)
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения органа кадастрового учета о постановке на кадастровый учет земельных участков и об обязании восстановить положение, существовавшее до нарушения права, сняв с кадастрового учета спорные земельные участки.
В обоснование заявленных требований общество указывало на то, что является арендатором земельного участка, из которого путем раздела образованы спорные участки. Однако раздел произведен без его согласия, с нарушением требований земельного законодательства, установленных к образованию земельных участков, без учета расположенных объектов недвижимости на арендуемом земельном участке. Произведенный раздел сделал невозможной эксплуатацию обществом принадлежащих ему объектов недвижимости, что нарушает его права и законные интересы.
Суд апелляционной инстанции, поддержанный арбитражным судом округа, удовлетворил заявленные требования.
Суд указал, что согласно пункту 4 статьи 119 ЗК РФ установлено, что не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
Формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом, так и часть, необходимая для его использования.
В соответствии с имеющимся в деле заключением землеустроительной экспертизы, проведенной на основании определения суда, раздел исходного земельного участка привел к невозможности эксплуатации по целевому назначению расположенных на земельном участке двух объектов недвижимости, принадлежащих обществу, сформированные земельные участки не достаточны для эксплуатации зданий и не позволяют соблюсти в полном объеме действующие градостроительные и технические требования.
С учетом указанного суды пришли к выводу о несоответствии решения о постановке на кадастровый учет спорных земельных участков пункту 3 части 2 статьи 27 Закона о кадастре, части 4 статьи 119 ЗК РФ.
Удовлетворяя требование о снятии с кадастрового учета спорных участков, суды апелляционной и кассационной инстанций исходили из установленного нарушения органом кадастрового учета норм Закона о кадастре, а также отсутствия препятствий к снятию спорных земельных участков.
10. С заявлением об осуществлении кадастрового учета изменений земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться арендатор, с которым заключен договор аренды на срок более пяти лет, зарегистрированный в установленном порядке.
В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя судами было отказано. Законом установлены несколько условий для обращения арендатора с заявлением об осуществлении кадастрового учета изменений земельного участка:
1) предметом договора аренды является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;
2) договор аренды заключен на срок более пяти лет;
3) договор аренды прошел государственную регистрацию, что следует из указания на срок заключения договора.
Тот факт, что в рассматриваемом случае договор был продлен на неопределенный срок и фактический период пользования составил более пяти лет, не может быть отождествлен с фактом заключения договора на срок более пяти лет.
Указанная норма является императивной и не допускает расширительного толкования во избежание создания возможности внесения в кадастр недвижимости недостоверных данных на основании заявления лица, сведения о котором после возобновления договора аренды не отражены в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.