На сайте ВАС РФ опубликован Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными.
31 марта 2014
Обзор содержится в информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165, опубликованном на сайте ВАС РФ 28 марта 2014 г.
В документе отмечается, что, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок. В качестве примера приводится дело о договоре аренды нежилого помещения, в котором не указывалось, какая именно часть помещения сдаётся в аренду.
Договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии. В качестве примера приводится дело, в котором собственник арендованного имущества требовал расторгнуть договор аренды помещения и выселить арендатора. Так как договор был заключен сроком на пять лет, но не прошёл государственную регистрацию. Арендатор отказывался покинуть здание, аргументируя это тем, что из-за отсутствия госрегистрации договор не был заключен, а, следовательно, его нельзя расторгнуть и применить последствия расторжения. Суд признал договор недействительным, отметив, что такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними. Более того, как отмечается в обзоре, сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Далее указывается, что лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника. В качестве примера приводится дело, в котором истец (собственник) после покупки склада у государственного органа требовал, чтобы арендатор (ответчик) покинул здание склада. Договор аренды был заключен с прежним владельцем. Ответчик возражал против иска, ссылаясь на то, что договор арендя исполнялся, хотя и не прошёл необходимую госрегистрацию. заключенный с муниципальным образованием договор долгосрочной аренды склада, который хотя и не прошел государственную регистрацию, но исполнялся сторонами в течение трех лет, и его срок еще не истек. Суд удовлетворил иск, отметив, что, поскольку из материалов дела следовало, что истец в момент заключения договора купли-продажи не знал о договоре аренды, то в отношении него соглашение муниципального образования и ответчика не имеет силы.
Кроме того, в обзоре приведены следующие существенные выводы из судебной практики:
- течение исковой давности по требованию о возврате переданного по незаключенному договору начинается не ранее момента, когда истец узнал или, действуя разумно и с учетом складывающихся отношений сторон, должен был узнать о нарушении своего права;
- если начальный момент периода выполнения подрядчиком работ определен указанием на действия заказчика или иных лиц, то предполагается, что такие действия будут совершены в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии - в разумный срок. В таком случае сроки выполнения работ считаются согласованными;
- если работы выполнены до согласования всех существенных условий договора подряда, но впоследствии сданы подрядчиком и приняты заказчиком, то к отношениям сторон подлежат применению правила о подряде;
- отсутствие согласованного сторонами условия о сроках оказания услуг само по себе не влечет признания договора возмездного оказания услуг незаключенным;
- условия организационного (рамочного) соглашения являются частью заключенного договора, если иное не указано сторонами и такой договор в целом соответствует их намерению, выраженному в организационном соглашении;
- при рассмотрении требования лица, передавшего индивидуально-определенную вещь по незаключенному договору, к лицу, которому эта вещь была передана, о ее возврате истец не обязан доказывать свое право собственности на спорное имущество;
- если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). Он не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения;
- соглашение о подсудности или третейское соглашение, заключенные в виде оговорки в договоре, по общему правилу рассматриваются независимо от других условий договора, поэтому тот факт, что содержащий оговорку договор является незаключенным, сам по себе не означает незаключенность соглашения о подсудности или третейского соглашения.
- отсутствие согласованного сторонами условия о сроках оказания услуг само по себе не влечет признания договора возмездного оказания услуг незаключенным;
- условия организационного (рамочного) соглашения являются частью заключенного договора, если иное не указано сторонами и такой договор в целом соответствует их намерению, выраженному в организационном соглашении;
- при рассмотрении требования лица, передавшего индивидуально-определенную вещь по незаключенному договору, к лицу, которому эта вещь была передана, о ее возврате истец не обязан доказывать свое право собственности на спорное имущество;
- если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). Он не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения;
- соглашение о подсудности или третейское соглашение, заключенные в виде оговорки в договоре, по общему правилу рассматриваются независимо от других условий договора, поэтому тот факт, что содержащий оговорку договор является незаключенным, сам по себе не означает незаключенность соглашения о подсудности или третейского соглашения.